Покупка квартиры в БерлинеВ данной статье подробно рассказывается о покупке квартиры в Берлине: описывается динамика цен, говорится о процедуре покупки и расходах на содержание жилья, правилах получения вида на жительство и возможности получения высшего образования в немецкой столице.
Цены на квартиры и их динамикаВ начале 90-х годов, после наступления эйфории, связанной с объединением ФРГ и ГДР и провозглашением Берлина столицей объединенной Германии, цены на берлинскую жилую недвижимость резко возросли. В середине десятилетия оживление пошло на спад, и цены стали падать, что продолжалось и в начале нашего века.
В 2000 году средняя стоимость квадратного метра в Берлине составляла 1495 евро, в 2004 году она снизилась до 1236 евро. Начиная с 2005 года, рынок стал постепенно восстанавливаться, и в 2007 году цена составила 1360 евро: за три года цены выросли на 10%, при этом только за 2007 год рост составил 6,5%.
Жилье в берлинских новостройках, расположенных в хороших районах, обходится от 2 тыс. евро за 1 кв. м. Стоимость квартиры на вторичном рынке зависит не только от состояния дома, но и от года его постройки. Самыми дорогими являются квартиры в домах 1880-х–1900-х годов (в среднем 1734 евро за 1 кв. м), самыми дешевыми – в домах 1940-60-х годов (в среднем 1053 евро за 1 кв. м).
Существенно различаются цены и в зависимости от района. Если в центральных районах Берлина (Панков, Кройцберг, Шарлоттенбург) в 2007 году средняя стоимость квадратного метра варьировалась от 1,5 до 1,7 тыс. евро, то на окраинах (Шпандау, Нойкельн) она составляла 1-1,1 тыс. евро.
Квартиры в Берлине существенно дешевле, чем в остальных немецких городах-миллионерах. В Мюнхене, самом дорогом из них, квадратный метр обходится в среднем в 2,75 тыс. евро, в Кельне – 2,1 тыс. евро, в Гамбурге – 2 тыс. евро.
Пустая отремонтированная квартира в хорошем месте стоит сегодня на берлинском рынке примерно на 20% дороже квартиры, уже сданной жильцу. Объект на первом этаже дома будет примерно на 15% дешевле аналогичного, но на более высоком этаже.
Расходы на покупку и содержание квартирыПри заключении сделки по приобретению квартиры в Берлине необходимо заплатить налог на покупку земельного участка (Grunderwerbsteuer) в размере 4,5% от продажной стоимости жилья. 1,5-2%, в зависимости от цены покупки, составят обязательные расходы на заверение договора у нотариуса и внесение изменений в поземельную книгу (Grundbuch). Формально покупается не квартира, а относящаяся к ней доля участка земли, на котором стоит дом. Именно поэтому речь идет о налоге на землю и поземельной книге.
Кроме того, покупатель выплачивает комиссионные маклеру в размере от 3% до 6% от продажной стоимости, которые также облагаются НДС в размере 19%. Таким образом, общие расходы на маклера составляют от 3,57% до 7,14%. Величина этой суммы уменьшается с увеличением стоимости объекта недвижимости.
В Берлине комиссионные маклеру платит только покупатель, в большинстве других немецких земель – в равных долях покупатель и продавец. В обязанности маклера, среди прочего, входит проверка отсутствия долгов по коммунальным платежам за старым владельцем квартиры, которые автоматически переходят на ее нового собственника.
От налога на недвижимость (Immobiliensteuer) владелец освобождается. Он был отменен решением Конституционного Суда ФРГ от 22 июня 1995 года как противоречащий конституции и не взимается с 1 января 1997 г. Оплачивать надо только налог на землю (Grundsteuer). Он рассчитывается по сложной формуле, и его величину можно представить из следующего примера. Для квартиры общей площадью 60 кв. м в пятиэтажном доме, построенном в 1972 году, этот налог составляет около 100 евро в год. При оплате квартиры налог на землю включается в коммунальные расходы (Nebenkosten).
Доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом на прибыль. В §6 «Соглашения между РФ и ФРГ об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество» от 29 мая 1996 года написано: «Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства от недвижимого имущества, расположенного в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве». Владелец имущества вправе выбрать сам, в каком государстве ему платить налоги.
В Германии нерезиденты из стран, не входящих в ЕС, облагаются налогом с получаемой арендной платы (Einkuenfte aus Vermietung) в размере 26,375% от общей суммы доходов за вычетом всех связанных с содержанием недвижимости расходов (cм. §49 - §50 Закона о Налогах с Доходов в ФРГ – т.н. Einkommensteuergesetz или сокращенно EStG). В число расходов входят не только проценты по кредиту или отчисления на капитальный ремонт, но и амортизация объекта в размере 2% от полной стоимости покупки ежегодно. Для определения точной суммы в конце года в берлинское отделение финансового ведомства (Finanzamt) подается специальная налоговая декларация нерезидента, имеющего подлежащие налогообложению доходы в Германии.
При проживании в квартире владельца или членов его семьи он оплачивает коммунальные расходы (Nebenkosten), куда входят сборы за вывоз мусора, уборку подъезда и прочие услуги (всего более 10 позиций), а также потребляемые воду (Wasser und Abwasser), и отопление (Heizung) по показаниям соответствующих счетчиков. Для квартиры это составит порядка 2,0-2,5 евро за 1 кв. м в месяц. Еще около 40 евро будет стоить электричество (Strom).
За телевизор надо платить 17 евро в месяц; еще около 10 евро в месяц будет стоить пакет русскоязычных каналов. Безлимитный высокоскоростной интернет и телефонная связь без ограничений на звонки по всей Европе, США и европейской части России (по Украине или Белоруссии лимит составляет 500 минут в месяц) обойдется примерно в 45 евро в месяц. Рекомендуемая страховка от причинения ущерба третьим лицам стоит около 5 евро в месяц.
Права и обязанности владельца квартиры детально описаны в специальном Законе о владении жильем (Wohnungseigentumsgesetz, сокращенно WEG). В июле 2007 года в WEG были внесены очередные изменения, ограничивающие принцип единогласия всех владельцев квартир при принятии решений, связанных с ремонтом или модернизацией дома. Теперь по многим вопросам достаточно поддержки так называемого квалифицированного большинства (трех четвертей всех собственников).
При покупке квартиры ее новый владелец автоматически становится членом сообщества владельцев квартир дома. Это сообщество имеет установленные на общем собрании нормативы сборов на поддержание в исправном состоянии и ремонт дома (Reparatur- und Instandhaltungsruecklagen) в местах общего пользования (подъезд, крыша, подвал). Величина отчислений на эти цели (Zuweisungen zu Ruecklagen) обычно составляет порядка 0,4 евро за 1 кв. м в месяц. Накопившиеся на лицевом счету квартиры неизрасходованные средства также переходят к ее новому владельцу.
Кроме того, нанятая сообществом владельцев профессиональная фирма осуществляет управление домом (Hausverwaltung), куда входит расчет месячных коммунальных платежей и организация их своевременной оплаты, проведение ежегодных собраний собственников, организация необходимых ремонтных работ в доме и прочие услуги. Фирма отвечает за разработку и выполнение хозяйственного плана (Wirtschaftsplan).
Хозяйственный план, согласно Закону о владении жильем, представляет собой составляемую на календарный год смету ожидаемых доходов и расходов при управлении совместным имуществом. Принятый план является основой для оплаты содержания квартиры ее владельцем. Управление домом обычно обходится собственнику в сумму около 25 евро в месяц.
При сдаче квартиры в аренду взаимные обязательства жильца (Mieter) и владельца квартиры (Vermieter) регламентируются договором аренды (Mietvertrag). Коммунальные расходы, а также воду, отопление и электроэнергию оплачивает арендатор. Как правило, жилец также отвечает за устранение мелких неисправностей (например, ремонт крана на кухне или выключателя в спальне), а более серьезные проблемы из области сантехники или электрики устраняются за счет владельца.
Квартирант платит собственнику жилья ежемесячную арендную плату (Kaltmiete), которая для недорогих квартир составляет порядка 5 евро за 1 кв. м. Средняя арендная плата в Берлине выросла с 5,90 евро за 1 кв. м в первой половине 2007 года до 6,05 евро за 1 кв. м в первой половине 2008 года.
Стандартный договор аренды (Mietvertrag) является бессрочным, но как арендатор, так и собственник квартиры могут его расторгнуть (Kuendigung). Обычно жилец при подписании договора выплачивает владельцу квартиры гарантийный залог (Kaution) в размере трехмесячной арендной платы. Залоговая сумма хранится на специальном счету. Эта сумма гарантирует владельцу недвижимости возмещение потерь в случае задержки арендатором оплаты или покрытия затрат по ремонту поврежденных жильцом за время проживания частей квартиры. Если жилец выехал из квартиры и владелец не имеет претензий по состоянию квартиры, то залог возвращается арендатору.
Одним из оснований расторжения договора со стороны владельца является использование квартиры для проживания его самого или членов его семьи (Eigenbedarf). Согласно §573 Германского гражданского уложения (Buergerliches Gesetzbuch или сокращенно BGB) арендатора об этом надо письменно известить заранее, в срок от трех месяцев до года, в зависимости от длительности срока его проживания в квартире. Возможно, при этом владельцу придется пойти на некоторые уступки жильцу, например, оплатить его переезд на новое места.
Возможности собственника жилья по увеличению арендной платы регулируются §558 BGB. Если квартира сдается новому жильцу, то стоимость аренды определяется только спросом и предложением и законом не регламентируется. Совсем другая ситуация, если жилец уже снимает ее на протяжении некоторого времени.
Каждые два года местные власти обновляют специальную таблицу стоимости найма квартир (Mietspiegel) для своего города или поселка. Она содержит среднюю стоимость арендной платы квартиры в зависимости от расположения и года постройки дома, имеющихся в квартире удобств, величины квартиры и прочих условий. Если арендатор платит сумму меньше средней стоимости аренды аналогичной квартиры, то владелец квартиры имеет право поднять плату до среднего уровня.
Процесс увеличения квартплаты определятся законом. В законе существует понятие верхней границы (Kappungsgrenze), разрешающей повысить арендную плату не более чем на 20% в течение трех лет. Это может быть произведено как в один прием, так и растянуто во времени, но больше одного повышения в год производить запрещено. Арендатор должен быть извещен о предстоящем увеличении стоимости аренды за три месяца.
Понятие верхней границы не распространяется на проведение в доме работ по серьезной модернизации (например, замена отопительной системы), которые повышают стоимость квартиры. Часть этих расходов (11% ежегодно) разрешено перекладывать на арендатора.
Владелец недвижимости, не проживающий постоянно в Берлине, обычно отдает свою квартиру в управление (Sondereigentumsverwaltung или Mietverwaltung) профессиональной фирме, которая будет следить за своевременной оплатой и решать все возникающие у жильца проблемы. Стоимость этой услуги составляет порядка 10 евро в месяц.
В случае продажи физическим лицом квартиры через 10 и более лет после ее покупки (private Veraeusserungsgeschaefte) вырученные им при продаже деньги налогом не облагаются. Если от приобретения жилья до его перепродажи прошло менее 10 лет, то для собственников, не являющихся гражданами стран ЕС, разница между стоимостью покупки и продажи облагается налогом в размере 26,375%. При этом из облагаемой налогом суммы вычитаются документально подтвержденные расходы на содержание квартиры.
Заключение договора купли-продажи квартирыКупить квартиру в Германии иностранец может как на юридическое, так и на физическое лицо. Сама процедура от этого не меняется. Приобретение квартиры возможно и по специально оформленной на представителя покупателя доверенности, но обычно оно осуществляется непосредственно покупателем. Супруги могут оформить совместное владение квартирой. Ниже мы описываем покупку жилья на физическое лицо.
Договор купли-продажи квартиры заключается непосредственно между продавцом и покупателем в нотариальной конторе. Механизм перехода недвижимости от продавца к покупателю в немецком законодательстве четко отлажен. Нотариус удостоверяет личности продавца и покупателя, составляет договор и проверяет в регистрационной палате, действительно ли квартира принадлежит продавцу и не отягощена ли она долгами (например, ипотечным кредитом).
Все денежные расчеты, как правило, осуществляются через специальный счет нотариуса (Anderkonto): покупатель вносит на него деньги, а нотариус выплачивает их продавцу. Доступ к такому счету имеет только открывший его нотариус; также он застрахован от злоупотреблений на сумму минимум 1 млн евро, так что средства покупателя на нем точно не пропадут.
Если покупатель готов полностью оплатить сделку, то он делает это после подписания договора. Затем нотариус отправляет информацию о продаже недвижимости в регистрационную палату (Grundbuchamt), которая выписывает новому владельцу свидетельство о собственности на квартиру.
На получение выписки в Берлине уходит несколько месяцев, иногда до полугода. Но юридически передача владения (Besitzuebertragung) происходит сразу после подписания договора и полной оплаты покупателем суммы сделки.
Поскольку, в отличие от гражданина ЕС, к покупателю из СНГ в случае невыполнения договора немецкий нотариус не может прислать судебного исполнителя, то после подписания договора покупатель обычно вносит на нотариальный счет в качестве гарантии некоторую сумму. В случае его отказа выполнить взятые на себя обязательства по договору эти деньги поделят между собой продавец и нотариус в качестве компенсации расходов.
Оформление ипотечного кредита в немецком банке по доверенности невозможно, необходимо физическое присутствие получателя в Германии. При этом для немецкого банка важно наличие достаточной зарплаты и имущества на Родине. Проценты по обычному 10-летнему ипотечному кредиту в Германии с фиксированной ставкой на весь срок финансирования в сентябре 2008 года составляли 5,2% годовых.
Рассмотрение заявки (обработка, получение заключения эксперта о стоимости квартиры и т.д.) длится от четырех до шести недель. При покупке квартиры банки охотнее дают кредит, если в квартире уже проживают арендаторы, поскольку в этом случае непрерывно поступающие платежи являются для банка дополнительной гарантией вкладываемых им денег. За обработку заявки на кредит банк может взимать специальный сбор (Bearbeitungsgebühr) в размере 0,5% от величины кредита.
Заявку можно подавать как непосредственно в банк, так и через специального немецкого ипотечного брокера, который точно знает, куда и к кому следует обратиться, чтобы получить кредит с максимальной вероятностью, в минимальные сроки и на оптимальных условиях для заемщика. Основным (иногда даже единственным) источником заработка брокера является комиссионное вознаграждение, получаемое им от банка после заключения кредитного договора.
Немецкие банки не выдают ипотечные кредиты для покупки недорогих квартир как иностранцам, так и местным жителям. Берлинские отделения крупных банков (Deutsche Bank, Dresdner Bank) предпочитают открывать кредитную линию на покупку недвижимости начиная с 50 тыс. евро. С учетом того, что иностранцам обычно дают кредит в размере 50% стоимости квартиры (максимум 60%), то об ипотеке реально можно говорить при стоимости квартиры не ниже 90 тыс. евро.
О виде на жительство в БерлинеПриобретение квартиры дает право на получение обычной туристской многократной шенгенской визы сроком на три месяца каждые полгода. Эта виза не может быть продлена. Как и в других странах Западной Европы, приобретение недвижимости в Германии, независимо от ее стоимости, или вложение денег в акции немецких предприятий, не дают оснований для получения ВНЖ.
ВНЖ получают автоматически супруг (супруга) гражданина Германии или человек, вложивший в экономику страны не менее 500 тыс. евро, при создании не менее пяти новых рабочих мест (согласно §21 Закона о Пребывании в ФРГ, Gesetz ueber den Aufenthalt, die Erwerbstaetigkeit und die Integration von Auslaendern im Bundesgebiet, или Aufenthaltsgesetz).
Наличие договора на стажировку в немецкой фирме обычно является достаточным основанием для получения годичной немецкой национальной визы (она годится и для поездок в 24 страны шенгенской зоны, а с ноября 2008 года – и в Швейцарию) с последующим продлением максимум еще на год.
Претендующий на ВНЖ человек должен доказать властям, что он не только купил недвижимость, но и не является обузой для Германии, напротив, его пребывание в стране принесет ей пользу. Помимо владения квартирой необходимой предпосылкой является наличие бизнеса в стране. Решение принимается земельными властями: тут следует подчеркнуть, что левоцентристская правящая коалиция Берлина (социалисты, левые, «зеленые») подходит к вопросу получения ВНЖ иностранцами гораздо либеральнее, чем правящие в южных и западных федеральных землях правоцентристские коалиции (христианские Демократы, свободные Демократы), при этом наличие недвижимости в Берлине может сыграть не последнюю роль.
В последнее время острая нехватка высококвалифицированных специалистов подвигла немецкое правительство на меры по открытию рынка труда для обладателей необходимых профессиональных знаний, в том числе и из стран вне Евросоюза. Решением парламента от 16 мая 2008 года были смягчены требования, выполнение которых, согласно §19 Aufenthaltsgesetz, необходимо для пребывания высококвалифицированных иностранцев в Германии по рабочим визам. Теперь немецкому работодателю достаточно гарантировать высококвалифицированному иностранному работнику ежегодную зарплату в 63 тыс. евро (ранее было 84 тыс. евро), чтобы ему была сразу выдана рабочая виза на двухлетнее пребывание в стране.
Получение высшего образования в БерлинеГермания является одной из немногих европейских стран, где не только местные, но и иностранные студенты могут получить высококачественное высшее образование в государственных вузах бесплатно. В нескольких федеральных землях введена оплата обучения для всех студентов в размере 500 евро в семестр, но правительство Берлина это нововведение отвергло.
Обучение длится от 4 до 7 лет в зависимости от специальности, его можно начинать как с летнего, так и с зимнего семестра. Успешное окончание немецкого вуза по любой технической или естественной специальности, математике, экономике, медицине практически гарантирует получение рабочего места в Германии, поскольку уже сейчас десятки тысяч рабочих мест по этим специальностям остаются вакантными, и ситуация на рынке труда с годами будет в силу известных демографических факторов только ухудшаться. Поэтому выпускник немецкого вуза сможет сам решить: оставаться ли ему жить и работать в Германии или возвращаться на Родину.
Каждое государственное учебное заведение имеет специальную квоту на иностранных студентов из любой страны мира. Поступить в немецкий вуз имеют право молодые люди в возрасте до 30 лет при наличии необходимого образования и знании немецкого языка.
Обучение в немецкой школе длится 12 лет и заканчивается получением так называемого абитура (Abitur). Поэтому аттестата средней школы СНГ недостаточно для поступления в немецкий вуз. Для поступления в немецкий вуз надо иметь как минимум два законченных курса вуза в СНГ очно или четыре курса заочно.
Закончив два курса вуза СНГ, абитуриент имеет право учиться в Германии на факультете, близком по специальности тому, на котором он учился дома. При наличии диплома вуза СНГ можно получить в Германии образование по любой специальности.
Если абитуриент хочет получить в Германии образование по той же специальности, по которой он имеет диплом вуза СНГ, то во многих случаях возможет частичный зачет сданных предметов, отчего срок обучения существенно уменьшается.
Подтверждением достаточного знания немецкого языка является наличие сертификата DSH (Deutsche Sprachpruefung fuer den Hochschulzugang). Получить такой сертификат можно как в Германии, так и на Родине в соответствующем филиале Института Гете, но требования для его получателей достаточно высоки: необходимо знать немецкий язык на уровне не ниже Mittelstufe II (см. ниже), и при этом все равно нельзя обойтись без посещения специальных подготовительных курсов.
Берлин по праву считается студенческой столицей Германии. Основными берлинскими вузами являются следующие:
– Charite (общий медицинский институт университетов Freie Universitaet Berlin и Humboldt-Universitaet zu Berlin);
– Fachhochschule für Wirtschaft Berlin;
– Freie Universitaet Berlin;
– Humboldt-Universitaet Berlin;
– International Business School Berlin;
– Mediadesign Hochschule für Design und Informatik Berlin;
– OTA Hochschule;
– Technische Fachhochschule Berlin;
– Technische Universitaet Berlin;
В трех крупнейших государственных университетах: Свободном, Техническом и имени Гумбольдта, – можно получить практически любую специальность.
Подача документов и зачислениеРазличные вузы предъявляют различные требования к иностранным абитуриентам, в том числе, в зависимости от выбранной специальности. С ними необходимо ознакомиться на сайте вуза, выбранного для учебы.
Академические ведомства по делам иностранных студентов при вузах (Akademische Auslandsaemter/Studierendensekretariate) отвечают на все вопросы абитуриентов, касающихся предлагаемых учебных программ и допуска к учебе как на немецком, так и на английском языках. В Берлине имеется офис организации Uni-assist - сервисной службы для обработки документов, поданных иностранными гражданами, желающими поступить в немецкие вузы.
Специалисты Uni-assist рассматривают документы, проверяют комплект поданных бумаг и определяют, возможен ли допуск к учебе по выбранной специальности по формальным соображениям. При положительном результате проверки все нужные данные обрабатываются и вносятся в компьютерную систему, а потом Uni-assist направляет их электронным путем в соответствующий немецкий вуз.
Из всех претендентов из одной страны вуз выбирает самых подходящих, с его точки зрения. Затем с абитуриентом устанавливается прямой контакт и сообщается о решении. Если оно оказывается положительным, то абитуриент получает соответствующий документ (Zulassungsbescheid) и информацию о его дальнейших действиях, необходимых для зачисления.
Подавать документы можно сразу в несколько вузов. В случае согласия сразу нескольких учебных заведений на зачисление абитуриента он вправе выбрать тот из них, который ему больше понравился.
Для получения годовой визы на обучение в Германии требуется подать в немецкое консульство следующие документы:
– приглашение немецкого учебного заведения (оригинал и три ксерокопии);
– действительный заграничный паспорт (сроком действия не менее 12 месяцев) и три ксерокопии первой страницы;
– подтверждение финансовой состоятельности: оригинал и три ксерокопии (как правило, наличие на счету суммы в 7,2 тыс. евро);
– заполненную на немецком языке анкету для консульства;
– 4 фотографии размером 3×4;
– подтверждение оплаты консульского сбора в размере 30 евро;
– подтверждение размещения в Берлине на время пребывания в Германии;
– медицин¬скую страховку, а также две копии этого документа.
Изучение немецкого языка в БерлинеНемецкий язык для иностранцев преподается во многих частных языковых школах. В начале проводится специальное тестирование и в зависимости от его результатов учащегося зачисляют на один из четырех стандартных трехмесячных курсов: Grundstufe I, Grundstufe II, Mittelstufe I или Mittelstufe II.
Обучение длится пять раз в неделю, по три астрономических часа с одним перерывом утром или после обеда. После каждого курса можно сдать экзамен и получить соответствующий диплом. Стоимость обучения составляет в настоящее время 200 евро в месяц.
Имеются также специальные курсы для подготовки к сдаче экзамена на получение сертификата DSН (три месяца по три часа в день, общая стоимость курса - 600 евро) после получения диплома Mittelstufe II и для поступления в Штудиенколлег (Studienkolleg, см. ниже) после получения диплома Mittelstufe I, которые длятся два месяца по три часа в день. Общая стоимость курса – 400 евро. Для получения приглашения на учебу в языковую школу, необходимого для получения студенческой визы на въезд в Германию, зачастую требуется оплатить вперед один трехмесячный курс обучения.
Программа ШтудиенколлегДля закончивших в СНГ среднюю школу с медалью или один курс вуза очно (два курса заочно) существует программа Штудиенколлег, которая дает возможность абитуриенту подготовиться к обучению в университете и одновременно усовершенствовать его знания немецкого языка до требуемого для поступления в вузы уровня.
Успешная сдача выпускных экзаменов в Штудиенколлег приравнивается к абитуру и дает право поступать в вуз.
Все крупные вузы имеют свои Штудиенколлег. Например, для поступления в совместный Штудиенколлег Свободного университета и университета имени Гумбольдта надо сдать вступительные тесты по немецкому языку (на уровне Mittelstufe I) и математике. Штудиенколлеги проводят набор студентов два раза в год.
Доходы и расходы во время обученияПри проживании в собственной квартире студенту необходимо еще примерно 500 евро в месяц на жизнь (оплата коммунальных услуг, еда, медицинская страховка, проездной билет и т.д.).
Официально студент вуза может работать не более 20 (10) часов в неделю и зарабатывать не более 400 (200) евро в месяц. Реально студенты работают столько, сколько могут и хотят, поскольку получают деньги за уборку помещений или труд официанта в кафе наличными. Такая работа приносит в Берлине заработок в 7-8 евро в час.
Автор: Александр Фельдштейн, Grueezi Real Estate AG
Prian.ru